Acuerdo de Wrigley: los bares y los tejados obtienen ventajas en los impuestos a la propiedad
Bienvenido a Wrigleyville: hogar de los campeones mundiales Cubs, y algunas de las mejores ofertas de Chicago en impuestos a la propiedad.
Tome el caso de Casey Moran, uno de los bares más populares del barrio en auge.
Hace dos años, el asesor del condado de Cook, Joseph Berrios, reclasificó a Casey Moran de propiedad comercial a residencial después de que su propietario, Kevin Killerman, creara un pequeño apartamento sobre la barra. Eso redujo drásticamente los impuestos a la propiedad de Killerman en un 60 por ciento, lo que le ahorró más de $ 110,000 hasta ahora.
A una cuadra de distancia, Berrios también ha clasificado un bar de dos pisos llamado Trace como propiedad residencial, aunque un camarero dice que no hay apartamentos en la propiedad. Eso les ha ahorrado a sus propietarios más de $ 17,000 en impuestos a la propiedad este año.
Y la familia Ricketts, dueña de los Cubs y Wrigley Field, ha ahorrado cientos de miles de dólares en impuestos en 10 edificios de apartamentos conocidos como Wrigley Rooftops. Todos están clasificados como propiedad residencial, a pesar de que sus negocios de gradas en la azotea generan muchos más ingresos que sus residencias, según muestran los registros.
Alrededor de Wrigley Field, los bares y restaurantes compiten por los clientes. Pero cuando se trata de impuestos a la propiedad, operan en un campo de juego desigual, según una investigación de un sitio web.
El condado de Cook es el único condado en Illinois que grava las residencias menos que la propiedad comercial. Esa reducción de impuestos se extiende a miles de edificios que incluyen tanto negocios como apartamentos, lo que resulta en facturas de impuestos más bajas para sus propietarios, al tiempo que obliga al resto de los contribuyentes del condado a pagar más.
En ningún lugar es más evidente que en Wrigleyville, donde los propietarios de algunos edificios han ahorrado tan poco como $ 16,000 en impuestos inmobiliarios este año y hasta $ 175,000 porque tienen al menos un apartamento en edificios dedicados principalmente a los negocios.
Este es el resultado de una ley que la Junta del Condado de Cook aprobó hace 17 años a instancias del entonces Asesor James Houlihan de otorgar exenciones de impuestos a la propiedad a las empresas familiares que operan en edificios comerciales en toda la ciudad y los suburbios, principalmente edificios que no están t es más grande de 20,000 pies cuadrados y no tiene más de seis departamentos.
Reciben impuestos sobre la base del 10 por ciento del valor tasado de sus propiedades, lo mismo que el propietario de cualquier bungalow o casa de dos niveles en Chicago o en los suburbios del condado de Cook. La propiedad clasificada como comercial está sujeta a impuestos sobre el 25 por ciento del valor tasado.
Eso ha provocado desigualdades generalizadas para los propietarios de propiedades en Wrigleyville, donde muchos bares pagan impuestos a la tasa comercial más alta, en algunos casos incluso cuando el bar de al lado paga impuestos con una fórmula de evaluación residencial mucho más baja.
El Sun-Times examinó los impuestos a la propiedad de 65 edificios con bares, restaurantes y otros negocios alrededor de Wrigley Field. El tasador ha clasificado 32 de ellos como residenciales porque incluyen al menos un apartamento, que ni siquiera necesita estar ocupado para obtener la exención fiscal.
En conjunto, esas 32 propiedades pagaron $ 1.6 millones en impuestos este año, aproximadamente $ 2 millones menos de lo que hubieran pagado si tuvieran impuestos como propiedad comercial, encontró el Sun-Times.
Si la ley nunca se hubiera aprobado, es poco probable que los propietarios de las propiedades hubieran pagado esos 2 millones de dólares, ya que indudablemente argumentarían que algunas partes de sus edificios deberían ser gravadas como comerciales y otras como residenciales. Aún así, las llamadas evaluaciones divididas generarían más ingresos fiscales de esos edificios de los que se pagan actualmente, dicen los expertos.
Las propiedades incluyen 13 edificios de apartamentos a lo largo de las avenidas Sheffield y Waveland, donde los fanáticos acuden en masa a los tejados para ver jugar a los Cachorros. En los últimos años, la familia Ricketts ha comprado 10 de esos edificios, pagando $ 872,933 en impuestos a la propiedad este año, alrededor de $ 1,3 millones menos de lo que habrían pagado si estuvieran clasificados como bienes raíces comerciales.
El edificio de la azotea con la factura de impuestos a la propiedad más grande es propiedad de George Loukas, quien también es dueño del famoso bar Cubby Bear y administra los edificios de la azotea propiedad de la familia Ricketts. Loukas pagó 188.756 dólares en impuestos sobre su azotea este año. Es uno de los tres edificios en azoteas que se gravan como propiedad comercial, no residencial.
Tratar una empresa como una casa a efectos fiscales es tan lucrativo en Wrigley Field que muchos propietarios están ahorrando más en sus impuestos a la propiedad de lo que tienen que pagar otras empresas del vecindario, incluida Luis Auto Repair, que se encuentra al otro lado de la calle del estadio.
Los impuestos del taller de carrocería se han duplicado en los últimos cinco años, dejando al propietario Luis Resendiz con una factura de impuestos mucho mayor que muchos de los bulliciosos bares. Ahora corre el peligro de perder su propiedad porque no ha pagado sus impuestos durante los últimos dos años y debe más de $ 78,000 a una empresa de Atlanta que pagó sus impuestos atrasados.
Pocos propietarios en Wrigleyville discutirían la disparidad en los impuestos a la propiedad. Me estaría jodiendo a mí mismo si hablara contigo '', le dijo el dueño de un negocio a un periodista.
Los impuestos a la propiedad han aumentado tanto en el vecindario que Ald. Tom Tunney (44º) dice que aconseja a los empresarios que sigan su ejemplo. Decidió hace varios años trasladar su restaurante Ann Sather media cuadra a un edificio de fachada con apartamentos en el piso de arriba para poder reducir sus impuestos.
Cuando hablo con los dueños de negocios, he tratado de educarlos sobre este tema, dice Tunney. Les pregunto: '¿Pueden poner un apartamento arriba?'
El condado de Cook tiene 13,984 propiedades que tienen escaparates con no más de seis apartamentos. El ochenta por ciento de ellos están en Chicago y 1.087 en Lake View Township, que incluye Wrigley Field.
El tasador no tiene un mecanismo para verificar la existencia de los apartamentos en esos edificios comerciales, aunque el portavoz de Berrios, Tom Shaer, dice que la oficina a menudo obtiene copias de los contratos de arrendamiento, listas de alquileres y otros documentos de los propietarios de edificios que intentan convencer al tasador de que sus propiedades valen mucho. menos que las estimaciones del condado.
Laurence Msall, presidente de The Civic Federation, una organización de política fiscal, cuestiona la política del condado de otorgar exenciones fiscales a algunos propietarios comerciales únicamente porque sus edificios incluyen apartamentos, y dice que la mudanza perjudica a todos los demás.
Todos en el distrito tributario terminan pagando impuestos a una tasa más alta por el regalo que se les da a algunos propietarios, dice Msall.
Sin embargo, según la ordenanza del condado de Cook, Shaer dice que el asesor no tiene más remedio que dar la clasificación residencial más barata a cualquier propiedad comercial que incluya seis apartamentos o menos, siempre que el edificio tenga menos de 20,000 pies cuadrados.
Pete Silvestri, uno de los comisionados del condado de Cook que votó para reducir los impuestos a la propiedad en los edificios de las tiendas que también contienen apartamentos, dice que la ordenanza nunca tuvo la intención de otorgar exenciones de impuestos a los bares o azoteas en Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, dice que la junta del condado debería volver a examinar el impacto de la ordenanza.
Hacer eso podría implicar un análisis más profundo de las casi 14,000 propiedades afectadas por él.
Ninguna de estas cosas fue la intención, dice Silvestri. Fue para ayudar a las tiendas de mamá y papá que estaban fallando. . . para darles alguna desgravación fiscal a la propiedad para competir contra estos desarrollos masivos.
Puedo garantizarles que nadie mencionó tejados o bares exitosos, dice el comisionado, sugiriendo que el condado dé facturas de impuestos divididos para que el espacio comercial pague más impuestos que el espacio residencial.
El bar de Killerman es uno de los pocos negocios que paga menos en impuestos a la propiedad que hace cinco años, cuando los Cachorros terminaron en último lugar.
Killerman, propietario de varios bares en el lado norte, también tiene una participación en la empresa que vende cerveza en Lollapalooza. Pasó varios años tratando de reducir los impuestos a la propiedad de Casey Moran al presentar apelaciones para reducir el valor que el tasador colocó en la propiedad en 3662 N. Clark St., que el condado dice que vale $ 1.9 millones.
Su suerte cambió hace dos años cuando contrató a Steven Pearlman, un abogado de impuestos a la propiedad que, como muchos otros abogados que buscan reducciones en la evaluación de impuestos de la oficina de Berriors, ha contribuido al fondo de campaña del tasador.
Pearlman presentó documentos a Berrios que decían que Killerman tenía un pequeño apartamento en la parte superior del bar, un espacio que alguna vez se usó como salón del propietario.
Esos documentos muestran que una empleada de Casey Moran alquiló el apartamento por $ 700 al mes, un contrato de arrendamiento que le ahorró a Killerman $ 51,751 en impuestos a la propiedad después de que Berrios reclasificara la propiedad de comercial a residencial. Como propiedad residencial, Killerman pagó $ 36,436 en impuestos el año pasado, pero habría pagado $ 88,187 si el bar permaneciera clasificado como comercial, según muestran los registros del condado.
Este año, Killerman pagó $ 39,834 en lugar de $ 99,586, un ahorro de $ 59,752.
Cuando un periodista visitó el apartamento en el tercer piso de la torreta del bar, una mujer abrió la puerta y dijo que nadie vivía allí y que no había ningún apartamento. Luego cerró la puerta.
Killerman colgó al periodista. Su abogado no devolvió las llamadas telefónicas.
Una cuadra al norte de Casey Moran's, los propietarios de Trace, un pequeño bar de dos pisos, han obtenido reducciones significativas en los impuestos a la propiedad durante años porque la propiedad está clasificada como residencial.
El sitio web del asesor dice que hay cuatro apartamentos en el edificio de 2,922 pies cuadrados ubicados en un lote de 2,100 pies cuadrados, aunque no hay señales visibles de ningún espacio residencial en la propiedad. Además, un camarero le dijo al Sun-Times que no había apartamentos allí.
Los propietarios, Nathan Hilding y Jason Akemann, que operan varios restaurantes en Chicago, no devolvieron las llamadas telefónicas. Pero su abogado, Peter Issac, dice que, de hecho, hay un apartamento en la propiedad.
Hay un pequeño apartamento en la parte trasera del edificio, dice Issac. Ha estado allí durante años antes de que Trace lo comprara. No creo que nadie viva allí.
Aún así, Shaer, el portavoz del tasador, dice que la oficina del tasador ha decidido que Trace debería ser reclasificada a una propiedad comercial, lo que haría que sus impuestos inmobiliarios se dispararan desde los $ 11,599 que pagaron los propietarios este año. La cuenta de impuestos del bar habría sido de $ 28.998 si la propiedad tuviera una clasificación comercial este año.
Le agradecemos por llamar nuestra atención sobre esto, dice Shaer. Con 1,85 millones de propiedades en el condado de Cook, ocasionalmente necesitamos recibir este tipo de información.
Después de años de escaramuzas legales con los propietarios de los apartamentos en la azotea a lo largo de Sheffield y Waveland, la familia Ricketts comenzó a comprar los edificios en 2015.
Ahora son dueños de 10 de los 13 edificios en la azotea, y pagan 64,5 millones de dólares por todos los activos inmobiliarios y no inmobiliarios, según documentos presentados ante el asesor por el bufete de abogados Thomas M. Tully, un ex asesor del condado de Cook que representa a los Ricketts. familia.
Los 10 edificios de Ricketts pagan impuestos como propiedad residencial, aunque los documentos presentados ante el condado muestran que la mayoría de sus ingresos provienen de las operaciones comerciales, no de los apartamentos.
Operando bajo el nombre de Wrigley Rooftops, los Ricketts obtuvieron ingresos por boletos de $ 6.4 millones de los bares de las azoteas durante los primeros seis meses de 2016. Después de pagar impuestos y gastos, los documentos muestran que las empresas de las azoteas obtuvieron ingresos netos de $ 399.147 los primeros seis meses del año pasado. año.
Justo sobre el muro del jardín derecho del estadio, los Ricketts poseen dos edificios en 3617 y 3619 N. Sheffield, donde seis apartamentos tienen licencia como alquiler vacacional por parte de la ciudad de Chicago, y los huéspedes deben pagar el impuesto hotelero de la ciudad. Operando como Inn at Wrigleyville, los precios por noche oscilan entre $ 329 para la suite MVP de un dormitorio y $ 720 para la Home Run Suite, con capacidad para nueve personas.
Aunque los edificios funcionan como un hotel con un próspero negocio de bares en la azotea, las propiedades se clasifican como residenciales. Entonces, la familia Ricketts pagó $ 161,622 en impuestos a la propiedad este año. Si los edificios se hubieran clasificado como comerciales, las facturas de impuestos habrían superado los $ 400,000.
La oficina del tasador no sabía que los apartamentos en esos edificios estaban alquilados como habitaciones de hotel hasta que el Sun-Times preguntó. Según una revisión del sitio web de la parte, realizaremos más investigaciones sobre el flujo de ingresos de esta propiedad, dice Shaer.
Un portavoz de la familia Ricketts, Dennis Culloton, se negó a discutir las finanzas de Wrigley Rooftops. Culloton señala que los alquileres de vacaciones comenzaron bajo el dueño anterior y que todos los edificios habían sido clasificados como residenciales cuando la familia los compró.
Heredamos todas las clasificaciones de evaluación y evaluaciones cuando compramos los edificios durante los últimos dos años ', dice Culloton. En última instancia, la clasificación depende del evaluador. Si se clasifica como comercial, eso dependerá del evaluador. Pero hay otras preguntas sobre cómo se dividiría en zonas. Está dividido en zonas como residencial.
En total, los Ricketts pagaron $ 3,5 millones en impuestos a la propiedad este año: $ 2,2 millones en Wrigley Field; $ 430,739 en el nuevo edificio de oficinas y estacionamiento junto al estadio y $ 872,933 en los 10 edificios de la azotea.
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