No permita que una nueva tarifa le impida refinanciar
Una nueva tarifa sobre las transacciones de refinanciamiento podría reducir los ahorros mensuales de los prestatarios para algunos.
Millones de propietarios de viviendas aún podrían beneficiarse de la refinanciación de sus hipotecas para obtener una tasa de interés más baja. Esto es cierto incluso después de que un regulador federal sorprendió a los prestamistas al dictar una nueva tarifa que equivale a un impuesto sobre el refinanciamiento.
Muchos podrían ahorrar refinanciando
Las tasas hipotecarias comenzaron a caer en la primavera, cuando el impacto económico potencial de COVID-19 se hizo evidente en los mercados financieros y disminuyó hasta el verano.
La tasa promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años se ha mantenido alrededor del 3% APR en gran parte de agosto, según Encuesta diaria de NerdWallet y el préstamo a tasa fija a 15 años ha promediado menos del 3%.
Bajo tasas de refinanciamiento encendió un boom de refinanciamiento, que representa más del 60% de las solicitudes de hipotecas la mayoría de las semanas de este verano.
Aún así, quedan muchos refinanciadores potenciales.
Cuando la tasa hipotecaria a 30 años es del 3%, casi 18 millones de propietarios podrían reducir su tasa de interés al menos un 0,75% mediante la refinanciación, según la empresa de análisis hipotecario Black Knight. El potencial medio ahorros de refinanciamiento : casi $ 300 al mes.
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La tarifa podría disminuir los ahorros de refinanciamiento para algunos
Sin embargo, una nueva tarifa sobre las transacciones de refinanciamiento podría reducir los ahorros mensuales de los prestatarios. La tarifa de refinanciamiento del mercado adverso fue anunciada sigilosamente el 12 de agosto por Fannie Mae y Freddie Mac , las empresas patrocinadas por el gobierno que compraron y titulizaron el 47% de las hipotecas a principios de 2020.
Freddie atribuyó la tarifa a la incertidumbre económica y de mercado relacionada con COVID-19. Fannie usó una redacción similar, sin mencionar la enfermedad.
La tarifa es un cargo del 0,5% sobre las refinanciaciones convencionales. Asciende a un impuesto sobre las ventas de medio por ciento sobre el refinanciamiento.
En la primera semana de agosto, el monto promedio de un refinanciamiento convencional fue de aproximadamente $ 324,000, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. En un refinanciamiento por esa cantidad, la tarifa sería de $ 1,620.
Algunos refinanciadores no tendrán que pagar. La tarifa se aplica solo a las hipotecas convencionales y conformes, lo que significa que no se aplica a quienes refinancian préstamos hipotecarios del gobierno . Los préstamos Jumbo también están exentos.
Los prestamistas pueden transferir la tarifa a los prestatarios de varias maneras: incluyéndola en el costos de cierre de refinanciamiento , agregándolo al monto del préstamo o aumentando la tasa de interés. Una tarifa del 0,5% normalmente se traduciría en un aumento de la tasa del 0,125% o menos.
La nueva tarifa se dirige a los prestatarios menos riesgosos
Fannie y Freddie afirmaron que la tarifa se debió a la incertidumbre del mercado, pero que se aplicaba a los refinanciamientos, no a los préstamos de compra.
Las refinanciaciones generalmente conllevan menos riesgos que las compras, por lo que cobrar más por las refinanciaciones es como establecer una prima de seguro de automóvil más alta para una madre con un historial de manejo limpio que para su hijo de 16 años.
Por lo tanto, es un misterio por qué se agregó un cargo de mercado adverso a los préstamos de menor riesgo.
Otro enigma es quién impuso la tasa.
Fannie y Freddie hicieron el anuncio por la noche, horas después de que cerraran sus oficinas centrales; la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa de cerca las empresas, no hizo ningún comentario público.
David H. Stevens, un excomisionado de la Administración Federal de Vivienda, señaló a la FHFA y tuiteó que la agencia, Fannie y Freddie, esencialmente están proporcionando [a los propietarios de viviendas de refinanciamiento] el dedo medio ...
Por qué los reembolsos plantean menos riesgo que los préstamos de compra
Para refinanciar, los prestatarios deben demostrar que han pagado a tiempo. Y la mayoría de las personas refinancian para obtener pagos mensuales más bajos. Es seguro asumir que los prestatarios confiables reducen su riesgo de incumplimiento cuando reducen sus pagos.
Por el contrario, los préstamos para compra son un paso hacia lo desconocido.
La tarifa se cobrará en los préstamos refinanciados que Fannie y Freddie compren a partir del 1 de septiembre.
Normalmente, pasan algunas semanas entre el cierre de un préstamo y su venta a Fannie o Freddie. Ese lapso de tiempo significa que el aumento de la tarifa se aplica a la mayoría de los refinanciadores convencionales que no habían fijado sus tarifas y tarifas antes del 12 de agosto, cuando se anunció la tarifa.
Existe la posibilidad de que se rescinda la tarifa.
El 13 de agosto, un alto funcionario de la Casa Blanca le dijo al Wall Street Journal que la administración tiene serias preocupaciones con esta acción y la está revisando. Pero la FHFA es una agencia independiente y puede actuar sin la aprobación de la Casa Blanca.
Más razones para refinanciar
Una tarifa modesta no tiene por qué impedir que nadie refinancia. Hay otras razones para refinanciar además de los ahorros mensuales:
• Pague el préstamo más rápido. Al refinanciar una hipoteca a 30 años a un préstamo a 15 años, un prestatario puede ahorrar miles de dólares durante la vigencia del préstamo pagando intereses por un período más corto.
• Deje de pagar el seguro hipotecario. La refinanciación es una forma de deshacerse del seguro hipotecario, ya sea un préstamo de la FHA asegurado por la Administración Federal de Vivienda o un seguro hipotecario privado sobre un préstamo convencional.
• Extraer equidad. Algunos propietarios refinancian por más de lo que deben y toman la diferencia en efectivo en lo que se llama refinanciamiento con retiro de efectivo . El dinero puede destinarse a mejoras en el hogar u otros usos.
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